פסק-דין בתיק ע"א 1521/04

זהו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופט אליהו קידר) מיום 18.12.03 בת"א 74606/01 שקיבל תביעה כספית שהגיש המשיב נגד המערער; דחה תביעה שכנגד שהגיש  המערער נגד המשיב וחייב את המערער בתשלום פיצוי קבוע ומוסכם מראש בסכום שקלי השווה ל- 15,000$, החזר מקדמה שקיבל בסכום שקלי של 5,000$, החזר הוצאות בסך 8,178 ש"ח, והוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 6,000 ש"ח בתוספת מע"מ.

1.                   רקע

(א)                ביום 4.6.01 חתמו המשיב-הקונה והמערער-המוכר על הסכם (להלן: - " ההסכם" או " הסכם המכר") למכירת דירה בת 2.5 חדרים בקומת קרקע, בבנין שברח' יהודית 8 רמת גן, הרשומה בלשכת רישום המקרקעין כתת חלקה 4 חלקה 210 גוש 6207 (להלן: "הדירה").

(ב)                 עובר לחתימת ההסכם הציג המערער למשיב את הדירה על כל יתרונותיה, ובכללם יציאה ישירה לגינה ושימוש שניתן לעשות בה, כפי שגם נכתב בשלט המכירה.  המערער אף אמר למשיב (כטענת המשיב) שהדירה בנויה על-פי היתרים כדין.

(ג)                  לאחר החתימה על ההסכם החל המשיב לנקוט מהלכים הנדרשים להשלמת רכישת הדירה. אולם, במהלך ביקור שקיים בה, ביום 6.6.01, ובעודו נמצא בגינה בחברת המערער ועורכת דינו, שפכו שכנים מהקומות העליונות מים על ראשו - אירוע שעורר את חשדו. הוא בדק בעירייה את מצבה התכנוני של הדירה ואת זכויותיו של המערער בגינה, התייעץ עם מומחים, והחליט לבטל את ההסכם, כמפורט להלן.

(ד)                 על-פי הנטען, המערער הציג את הדירה כבנויה על פי היתר כדין, וכי כל השינויים הפנימיים וההרחבות החיצוניות - לרבות סגירת מרפסות, יציאה מהסלון לגינה, ובניית מדרגות ביציאה זו - מופיעים בהיתר בנייה. אלא שהתברר כי שטחה של הדירה בהיתר הבנייה הוא 37.1 מ"ר בעוד שבפועל מגיע השטח ל-52 מ"ר, מבלי שקיים היתר לשטח העודף. טענה נוספת נגעה לשטח הגינה, שהמערער הציגה כשטח הצמוד לדירה, והמשיב התבסס על מצג זה כשיקול מרכזי בהחלטתו לרוכשה. 

(ה)                משהתבררו למשיב כל העובדות הללו, הודיע למערער ביום 22.6.01 על ביטול הסכם המכר עקב מרמה, מצג שווא והטעיה, והגיש תביעה נגד המערער שבה תבע:  החזר המקדמה ששילם, החזר הוצאות בגין הליכי קבלת משכנתא, החזר שכ"ט עורך הדין שטיפל בהסכם, פיצוי קבוע ומוסכם בסך 15,000$ המופיע בנספח להסכם, ועגמת נפש.   

(ו)                  המערער טען להגנתו שהמשיב ביקר בדירה, עם באת-כוחו, ובדק אותה, כמו גם את רישומיה ברשם המקרקעין ובעיריה. לדבריו הוא מסר למשיב את כל המידע הנוגע לשינויים שנעשו בדירה, מעולם לא אמר ששטח הגינה צמוד לדירה, ותיאור הדירה כבעלת יציאה לגינה משקף את המציאות.

(ז)                  בתביעה שכנגד תבע המערער פיצוי בגין נזקים שנגרמו לו כתוצאה מביטול ההסכם: הפרשי הוצאות מימון הלוואה במשכנתא שנדרש לקחת עבור נכס אחר שרכש במקביל למכירת הדירה וכתוצאה מאי קבלת התמורה עבור הדירה במועד, קשיים במכירת הדירה לקונה חלופי עקב הערת אזהרה שנרשמה לה, ועגמת נפש.

2.                   פסק דינו של בית משפט קמא

(א)        בית המשפט קבע כי המערער הפר את ההסכם הפרה יסודית שכן חלק מהשינויים שעשה בדירה חייבו היתרי בנייה שלא התבקשו, וממילא לא ניתנו.

(ב)        כב' השופט קמא קבע כי המערער ניהל משא ומתן למכירת הנכס בחוסר תום לב בולט, תוך הטעייה ביודעין והצגת מצג שווא באשר לזכויות בדירה, וניצול חוסר ידיעתו וחוסר נסיונו של המשיב. על המערער-המוכר היה לגלות למשיב-הקונה עובר לחתימת ההסכם את השינויים הקוסמטיים והמהותיים שנעשו בדירה בהיות עובדות אלו רלוונטיות ומהותיות.

 (ג)        לפיכך, מצא בית משפט קמא שהמשיב היה זכאי לבטל את הסכם המכר, והביטול נעשה כדין.

(ד)        בית משפט קמא חייב את המערער בתשלום הפיצוי הקבוע והמוסכם מראש השווה בשקלים ל-15,000$, החזר המקדמה בסך 5,000$ שקיבל על חשבון ההסכם, הוצאות הקשורות ליצירת ההסכם שהופר בסך 8,178 ש"ח, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 6,000 ש"ח בתוספת מע"מ. בית משפט קמא לא זיכה את המשיב בפיצוי בגין עוגמת נפש, אך גם לא דחה דרישתו. לא ניתנה כל התייחסות בפסק הדין לפריט זה.

3.                   טענות המערער

המערער טוען:

(א)                חובת הגילוי חלה רק על פרטים מהותיים אשר המתקשר השני לא יכול היה להשיגם בעצמו.

(ב)                 חובת הגילוי קמה כאשר צד יודע שהמתקשר השני אינו יכול להשיג את הפרטים החיוניים להכרעתו בכוחות עצמו.

(ג)                  טעה בית המשפט כאשר קבע שהמערער לא מסר פרטים שהמשיב יכול היה להשיגם בעצמו בנקל שכן למשיב לא היתה כל נחיתות בהשגת המידע על ידו או באמצעות עורך דינו.